DPE et Passoires Thermiques 2026 : Interdictions, Travaux et Aides pour les Bailleurs

En 2026, les bailleurs de logements classés G, F ou E sont confrontés à un calendrier d’interdictions progressif : les DPE G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Rénover une passoire thermique coûte entre 15 000 et 70 000 € selon l’état du logement, mais les aides publiques peuvent couvrir jusqu’à 70 % du montant pour les bailleurs modestes.

Source : ADEME / ANAH 2026 — Données mises à jour avec le nouveau coefficient d’énergie primaire électricité.

Ce qui change en 2026 : les points essentiels

• 🔄 Coefficient énergie primaire électricité : 2,3 → 1,9 — reclassement favorable pour les logements chauffés à l’électricité (700 000 logements concernés)
• 📋 Audit énergétique obligatoire à la vente des logements E depuis le 1er avril 2025 (s’ajoute aux F et G)
• ⛔ Passoires F/G exclues du parcours par geste MPR — parcours accompagné obligatoire (audit + MAR + rénovation globale)
• 🔓 83 000 dossiers en attente traités depuis la réouverture du guichet MPR le 23/02/2026
• ⚠️ Suspension MPR du 01/01 au 22/02/2026 : à préciser aux bailleurs pour les dossiers déposés pendant cette période

Le calendrier des interdictions de location 2025–2034

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements énergétiquement inefficaces. Ce calendrier s’applique aux nouvelles locations et aux renouvellements de bail, et concerne les logements situés en France métropolitaine.

Source : loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104). Les dates s’appliquent aux nouvelles locations et aux renouvellements de bail. Les baux en cours ne sont pas immédiatement résiliables par le locataire, mais le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer.

Ce qui est déjà interdit en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, un bailleur ne peut pas signer de nouveau contrat de location (ni renouveler un bail venu à échéance) pour un logement classé G. Cette interdiction s’applique aux logements locat&ifs nus et meublés, y compris les locations saisonnières de longue durée. Les locations en cours continuent mais le loyer est gelé depuis août 2022 pour les DPE F et G.

Les exceptions prévues par la loi

Certains cas permettent de déroger temporairement à ces interdictions :

• Contrainte technique avérée : travaux techniquement impossibles (copropriété refusant les travaux en parties communes, bâtiment classé monument historique).
• Disproportion manifeste : coût des travaux excède 50 % de la valeur vénale du bien (surtout pour les petites surfaces en zone rurale).
• Copropriétés en difficulté : logements dont les travaux nécessaires dépendent d’une décision de copropriété non encore votée.

Ces exceptions sont d’interprétation stricte. Prévoyez un dossier documentaire complet si vous souhaitez les invoquer, notamment une attestation d’un architecte ou d’un bureau d’études.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique et comment se calcule le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d’énergie d’un logement sur une échelle de A (à très faible consommation) à G (très énergivore). Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE est opposable : il engage la responsabilité du diagnostiqueur et peut être contesté par l’acheteur ou le locataire.

En France, on dénombre environ 5,2 millions de passoires thermiques (logements classés F ou G), soit près de 17 % du parc résidentiel. Parmi ces logements, 70 % sont des maisons individuelles. Les passoires thermiques se concentrent dans les logements construits avant 1975 (avant la première réglementation thermique française) et dans les régions à fort climat continental (Grand Est, Bourgogne, Auvergne).

Le DPE double seuil introduit en 2021 classe le logement selon le pire des deux indicateurs : énergie primaire (kWh/m²/an) ET émissions de gaz à effet de serre (kg CO²/m²/an). Un logement chauffé au fioul peut ainsi être classé G sur le critère GES même avec une consommation énergétique modérée.

Travaux prioritaires selon la classe DPE

La stratégie de travaux dépend directement de la classe DPE du logement et du délai disponible avant l’interdiction. Voici les scénarios de rénovation recommandés, du plus urgent au plus progressif.

DPE G — Urgence absolue (interdit depuis 2025)

Un logement classé G est dans la majorité des cas une passoire thermique « totale » : isolation quasi-inexistante, système de chauffage vétuste (chauffe-eau électrique à résistance, convecteurs électriques, vieille chaudiure fioul), et souvent des fenêtres simple vitrage. Pour sortir d’un DPE G, les trois gestes prioritaires sont :

1. Isolation des combles perdus (geste n°1, ROI le plus rapide) : 20 à 30 cm de laine minérale soufflée. Coût : 25 à 55 €/m². Gain de classe : 1 à 2 lettres.
2. Remplacement du système de chauffage : pompe à chaleur air/eau (COP 4+) ou chaudière à granulés bois si installation entière à remplacer. Coût : 9 000 à 18 000 € selon la surface.
3. Isolation des murs (ITE ou ITI) : essentiel pour les maisons individuelles. Coût ITE : 90 à 180 €/m². Gain : 1 à 2 lettres supplémentaires.

Budget total estimé pour passer de G à D/C : 40 000 à 75 000 € TTC avant aides.

DPE F — Délai 2028, plan de travaux à lancer dès 2026

Avec un délai de moins de deux ans (2028), les propriétaires de logements F doivent impérativement lancer leurs travaux en 2026 pour être certains de finaliser la rénovation à temps (délais administratifs + chantier). Le scénario minimal pour passer de F à D comprend :

• Isolation des combles et des planchers bas : gains énergétiques de 25 à 35 % avec un investissement modéré.
• Remplacement du chauffage si le système existant a plus de 15 ans ou fonctionne au fioul/gaz avec une étiquette énergétique médiocre.
• Remplacement des fenêtres si elles sont encore en simple vitrage (apport idéalement de 5 à 10 % de gain).

Budget estimé pour passer de F à D/C : 20 000 à 45 000 € TTC avant aides.

DPE E — Délai 2034, anticiper pour optimiser les aides

Les propriétaires de logements classés E disposent de plus de temps, mais att endre 2030-2031 pour initier les travaux présente des risques : hausse des prix des matériaux, saturation des installateurs RGE, évolution incertaine du système d’aides. Anticiper en 2026-2028 permet de cumuler les meilleures aides MaPrimeRénov’ et de valoriser le logement sur le marché locatif (le DPE D est un atout commercial). Les travaux typiques pour passer de E à C/D :

• Isolation des combles (si non réalisée) : priorité numéro un, retour sur investissement le plus rapide du marché.
• Installation d’une VMC double flux : améliore la qualité de l’air et récupère la chaleur de l’air extrait.
• Optimisation du chauffage : robinets thermostatiques, régulation par programmation horaire.

Budget estimé pour passer de E à C/D : 12 000 à 30 000 € TTC avant aides.

Coût moyen d’une rénovation énergétique par scénario

Estimations pour une maison individuelle de 90 m². Le gain locatif annuel correspond à la possibilité de réaugmenter le loyer après travaux et à la fin du gel des loyers. Profil « modeste » = MaPrimeRénov’ jaune.

Aides disponibles pour les propriétaires bailleurs en 2026

Contrairement à une idée reçue, les propriétaires bailleurs peuvent accéder à MaPrimeRénov’ et à la plupart des aides à la rénovation énergétique. Les conditions sont spécifiques mais les montants sont identiques à ceux des propriétaires occupants.

MaPrimeRénov’ Bailleur 2026

Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ sous conditions :

• S’engager à louer le bien pendant au moins 6 ans après la fin des travaux, à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds ANAH.
• Le logement doit être la résidence principale du locataire (location minimum 8 mois/an).
• Le montant de l’aide est calculé selon les revenus du bailleur (profil bleu, jaune, violet ou rose), les mêmes plafonds que pour les occupants.

Pour une rénovation globale (passoire thermique → DPE D ou mieux), le bonus sortie de passoire thermique peut s’ajouter aux primes standard, représentant jusqu’à 1 500 € supplémentaires.

CEE (Certificats d’Économie d’Énergie)

Les fournisseurs d’énergie (EDF, Engie, Total Energies…) financent les travaux élig ibles via les CEE. Ces primes sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et peuvent représenter 500 à 4 000 € selon les travaux réalisés et la zone climatique. L’installateur RGE gère généralement les démarches CEE directement dans le devis.

Éco-PTZ bailleur

Le prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux sans intérêts, remboursables sur 20 ans maximum. Il est accessible aux propriétaires bailleurs sans condition de ressources et cumulable avec MaPrimeRénov’. Les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE et viser une économie d’énergie significative.

Prêt Avance Rénovation (PAR)

Destiné aux ménages modestes propriétaires, le PAR est un prêt hypothécaire sans mensualité proposé par les banques partenaires. Le remboursement intervient lors de la vente du bien ou à la succession. Cet outil permet aux bailleurs à faibles revenus de financer des travaux importants sans impact sur leur budget mensuel.

Déduction fiscale des travaux (revenus fonciers)

Les bailleurs au régime réel peuvent déduire de leurs revenus fonciers imposables le coût des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Les travaux d’isolation et de changement de chauffage sont généralement déductibles. Cette déduction peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an (porté à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2025, à vérifier pour 2026).

Stratégie recommandée pour les bailleurs concernés en 2026

Face à l’urgence réglementaire, voici la démarche optimale pour un bailleur possédant une ou plusieurs passoires thermiques :

1. Commandre un audit énergétique (obligatoire pour la vente des F et G depuis 2023, fortement recommandé pour piloter les travaux de rénovation). Budget : 500 à 1 500 €. L’audit identifie les travaux prioritaires et simule les gains de classe après rénovation.
2. Simuler vos aides sur france-renov.gouv.fr ou via un Conseiller France Rénov’ (gratuit, réseau national) pour connaître précisément votre profil MaPrimeRénov’ et le montant des CEE potentiels.
3. Déposer votre dossier MaPrimeRénov’ AVANT les travaux sur maprimerenov.gouv.fr. L’aide n’est pas rétroactive : tout dossier déposé après signature du devis est irrecevable.
4. Choisir un artisan RGE (Qualibat RGE, QualiPAC, Qualifelec…) via l’annuaire officiel renovation-info-service.gouv.fr. La certification RGE conditionne l’accès à toutes les aides.
5. Réaliser les travaux et déclarer l’achèvement sur maprimerenov.gouv.fr pour déclencher le versement de l’aide. Conservez les factures 5 ans minimum.

Questions fréquentes — DPE et Passoires Thermiques 2026