Passoires thermiques en location : obligations du propriétaire bailleur 2026

Depuis plusieurs années, la réglementation française resserre progressivement ses exigences autour des logements les plus énergivores, communément appelés passoires thermiques. Pour les propriétaires bailleurs, la question n’est plus théorique : des interdictions concrètes de mise en location sont désormais en vigueur, et d’autres arrivent à échéance dans un calendrier précis. Comprendre ces obligations, anticiper les travaux et mobiliser les aides disponibles sont devenus des impératifs stratégiques pour tout bailleur souhaitant préserver la valeur et la rentabilité de son patrimoine immobilier.

En France, selon les données de l’ADEME publiées en 2024, on recense environ 5,2 millions de logements classés F ou G, soit près de 17 % du parc résidentiel. Ce chiffre illustre l’ampleur du défi auquel font face les pouvoirs publics et les propriétaires privés. Entre gel des loyers, interdictions progressives de location et mécanismes d’aide à la rénovation, le cadre réglementaire est désormais suffisamment structuré pour permettre à chaque bailleur de définir une feuille de route claire.

Définition et calendrier des interdictions de location

Une passoire thermique est un logement dont la consommation d’énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an, ce qui correspond aux classes F et G du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Plus précisément, un logement est classé F lorsque sa consommation se situe entre 330 et 420 kWh/m²/an, et G au-delà de 420 kWh/m²/an. Ces seuils sont définis par arrêté et constituent le socle juridique des interdictions progressives introduites par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, codifiée à l’article L. 173-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Le calendrier des interdictions suit une logique progressive, conçue pour laisser aux propriétaires le temps de réaliser les travaux nécessaires. Il s’articule en plusieurs étapes distinctes selon la classe énergétique du logement concerné.

Concernant les logements classés G, l’interdiction est entrée en vigueur au 1er janvier 2025 pour tous les nouveaux contrats de location ainsi que pour les reconductions tacites et les renouvellements. Concrètement, un bailleur ne peut plus proposer à la signature un contrat de location pour un bien classé G, ni renouveler le bail d’un locataire en place si le logement n’a pas été mis en conformité. Les contrats en cours conclus avant cette date ne sont pas immédiatement résiliés, mais ils ne peuvent pas être renouvelés sans travaux.

Pour les logements classés F, l’échéance est fixée au 1er janvier 2028, ce qui laisse théoriquement quelques années pour agir. Toutefois, compte tenu des délais de planification des travaux, des délais d’obtention des aides (MaPrimeRénov’, CEE) et de la disponibilité des artisans qualifiés RGE, les professionnels du secteur recommandent d’entamer les démarches dès 2025 ou 2026 pour tenir ce calendrier.

Il convient également de noter que certaines catégories de logements bénéficient d’exemptions temporaires. Les logements situés dans des copropriétés dont les travaux votés en assemblée générale ne peuvent être réalisés pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire peuvent faire l’objet d’une appréciation particulière. De même, les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent techniquement d’atteindre un niveau de performance satisfaisant sont susceptibles d’être traités différemment, sous réserve de justificatifs. Ces cas particuliers sont encadrés par les dispositions de la loi Climat et Résilience et ne constituent pas une exemption générale.

Les contraintes actuelles sur les loyers des passoires thermiques

Avant même que les interdictions de location ne s’appliquent pleinement, les propriétaires de passoires thermiques sont soumis depuis 2022 à une contrainte financière directe : le gel des loyers. Introduit par le décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022, entré en vigueur le 24 août 2022, ce mécanisme interdit aux bailleurs de logements classés F ou G d’augmenter le loyer lors d’un renouvellement de bail ou d’une remise en location, même dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.

Ce gel est distinct du plafonnement de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui s’applique à l’ensemble des logements. Pour les passoires thermiques, la règle est plus stricte : même si l’IRL augmente, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas être révisé à la hausse. Cette mesure pénalise directement la rentabilité locative des bailleurs qui n’entreprennent pas de travaux, dans un contexte d’inflation générale qui érode mécaniquement leurs revenus nets en termes réels.

Les implications concrètes pour un bailleur sont significatives :

• Impossible d’appliquer la révision annuelle du loyer indexée sur l’IRL si le logement est classé F ou G.
• Impossible d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire si le bien n’a pas fait l’objet de travaux d’amélioration énergétique ou si la réglementation locale l’encadre différemment.
• En zones tendues soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, etc.), des pénalités supplémentaires peuvent s’appliquer en cas de non-respect de ces règles.
• Le locataire peut, en théorie, contester une révision de loyer illégale et obtenir le remboursement des sommes indûment perçues.

Par ailleurs, la notion de décence énergétique a été introduite dans le droit du logement. Depuis le 1er janvier 2023, un logement doit satisfaire à un critère de performance énergétique minimale pour être considéré comme décent. Le seuil a été fixé à 450 kWh/m²/an d’énergie finale, ce qui signifie que les logements dont la consommation dépasse ce niveau — une partie des logements classés G — ne remplissent plus les critères légaux de décence. Un locataire occupant un tel logement peut saisir la Commission Départementale de Conciliation, voire le tribunal judiciaire, pour contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires.

Ces contraintes cumulées — gel des loyers, critère de décence, interdictions progressives — dessinent un contexte réglementaire cohérent dont l’objectif est clairement incitatif : pousser les bailleurs à rénover leur patrimoine. Les propriétaires qui retardent cette décision s’exposent à une dégradation progressive de leur rentabilité et à un risque juridique croissant.

Vendre ou rénover : quelle stratégie pour un bailleur ?

Face à ces contraintes réglementaires, les propriétaires bailleurs se trouvent à un carrefour stratégique. Deux grandes options s’offrent à eux : rénover le logement pour le maintenir dans le parc locatif à des conditions conformes à la loi, ou vendre le bien avant que la pression réglementaire ne pèse trop lourdement sur sa valeur marchande. Chacune de ces voies présente des avantages et des inconvénients qui méritent une analyse rigoureuse.

La vente peut sembler une solution de facilité, mais elle comporte des risques propres. Le marché immobilier intègre désormais la valeur verte des logements : des études et données publiées sur data.gouv.fr dans le cadre des bases de valeurs foncières montrent que les logements classés F et G se négocient avec une décote croissante par rapport aux logements mieux classés. Cette décote peut atteindre plusieurs dizaines de points de pourcentage selon les marchés locaux et la pression réglementaire perçue par les acheteurs. Par ailleurs, la vente d’une passoire thermique doit s’accompagner d’un DPE récent (valable 10 ans mais recommandé à jour), et depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire lors de la vente de maisons individuelles et de bâtiments en monopropriété classés F ou G.

La rénovation représente une stratégie patrimoniale à long terme. Elle permet de sortir définitivement du périmètre des restrictions, de lever le gel des loyers, de retrouver une pleine capacité de revalorisation locative, et de préserver voire d’améliorer la valeur vénale du bien. Elle nécessite en revanche un investissement financier initial, même si les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE) peuvent en absorber une part substantielle.