Bailleur avec un DPE F ou G : votre logement sera interdit à la location en 2028

La loi Climat et Résilience adoptée en août 2021 a introduit un calendrier précis d’interdictions locatives fondé sur la performance énergétique des logements. Pour les bailleurs propriétaires d’un bien classé F ou G, le compte à rebours est engagé : le DPE G est déjà hors-jeu depuis le 1er janvier 2025, et le DPE F suivra en 2028. Avec 5,2 millions de passoires thermiques recensées en France selon l’ADEME (2024), l’enjeu dépasse largement la sphère individuelle. Cet article détaille le calendrier légal, les sanctions encourues, les travaux à engager et les aides disponibles pour que chaque bailleur puisse anticiper sereinement cette transition.

Calendrier exact des interdictions de location selon le DPE

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation un calendrier progressif visant à exclure du marché locatif les logements les plus énergivores. Ce calendrier s’applique aux logements à usage de résidence principale, loués vides ou meublés, que ce soit dans le parc privé ou social. Il ne concerne pas les locations saisonnières ni les locations meublées de tourisme au sens strict, mais les régimes évoluent et il convient de rester vigilant.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au sens du DPE — c’est-à-dire consommant plus de 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an — ne peuvent plus être proposés à la location lors du renouvellement ou de la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Cette interdiction est issue de l’article 160 de la loi Climat et Résilience, codifié à l’article L. 173-2 du Code de la construction et de l’habitation. Les baux en cours signés avant cette date ne sont pas immédiatement rompus, mais toute reconduction tacite ou renouvellement formel expose le bailleur à des risques juridiques significatifs.

Le 1er janvier 2028 marque la prochaine échéance majeure : les logements classés F (entre 330 et 420 kWh/m²/an) seront à leur tour considérés comme des logements indécents et ne pourront plus être mis en location. Puis, au 1er janvier 2034, ce sera au tour des logements classés E (entre 250 et 330 kWh/m²/an) d’être soumis à la même règle. La trajectoire est donc claire et irréversible : seuls les logements classés A, B, C ou D pourront légalement être loués comme résidence principale à l’horizon 2034.

Un point souvent méconnu concerne le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, les bailleurs de logements classés F ou G ne peuvent plus réviser leur loyer à la hausse, que ce soit en cours de bail ou lors d’un renouvellement. Cette mesure, introduite par la loi Pouvoir d’achat (n° 2022-1158), s’applique indépendamment des clauses d’indexation sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) prévues dans le contrat. Autrement dit, un bailleur dont le logement est classé F ne peut pas bénéficier de la revalorisation annuelle des loyers tant que la performance énergétique du bien n’est pas améliorée. Il s’agit d’un levier financier direct qui s’ajoute à l’horizon d’interdiction pour inciter à la rénovation.

Pour les logements situés dans des copropriétés, la situation peut être plus complexe : certains travaux d’isolation ou de remplacement de système de chauffage collectif nécessitent un vote en assemblée générale. Les bailleurs en copropriété ont donc intérêt à se coordonner avec leur syndic pour planifier les travaux dans les délais impartis, en tenant compte des délais légaux de convocation et de réalisation.

Quelles sont les sanctions pour un bailleur qui ne respecte pas la loi ?

L’interdiction de louer un logement énergivore ne s’accompagne pas d’une amende administrative directement applicable au bailleur, du moins pas sous la forme d’une sanction pécuniaire automatique infligée par une autorité publique. Le mécanisme choisi par le législateur est plutôt celui de la mise en jeu de la responsabilité civile du bailleur via la notion de logement indécent, telle que définie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et son décret d’application.

Concrètement, un locataire qui occupe un logement classé G après le 1er janvier 2025, ou classé F après le 1er janvier 2028, peut saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement juge d’instance) pour faire valoir ses droits. Le juge dispose de plusieurs leviers : il peut contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires dans un délai imparti, prononcer une réduction du loyer proportionnelle à la non-décence du logement, et dans les cas les plus graves, ordonner la suspension du versement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. Ces décisions sont rendues sur le fondement des articles 20-1 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, depuis la loi Clima et Résilience, les agences de gestion locative et les professionnels de l’immobilier ont l’obligation de refuser de mettre en location un bien dont la classe DPE est incompatible avec la réglementation en vigueur. Un professionnel qui passerait outre s’exposerait à des sanctions déontologiques et disciplinaires de la part des autorités compétentes. Cela crée de facto une pression supplémentaire sur les bailleurs qui gèrent leur patrimoine via une agence.

• Réduction de loyer : le juge peut ordonner une diminution du montant mensuel pendant toute la durée de non-conformité.
• Obligation de travaux sous astreinte : le bailleur peut être condamné à réaliser les travaux sous astreinte journalière en cas de retard.
• Suspension du loyer : dans les cas d’indécence manifeste, le versement du loyer peut être suspendu jusqu’à la remise en état du logement.
• Blocage de la révision du loyer : déjà en vigueur depuis le 24 août 2022 pour les classes F, G et E, privant le bailleur des revalorisations annuelles.
• Impossibilité de relouer : en pratique, l’impossibilité de conclure un nouveau bail constitue elle-même une sanction économique indirecte puisque le bien devient inlouable légalement.

Il convient également de mentionner l’impact sur la valeur vénale du bien. Un logement classé F ou G souffre d’une décote progressive et documentée sur le marché immobilier. Selon les données issues de la base des demandes de valeurs foncières (data.gouv.fr), les passoires thermiques se vendent en moyenne avec une décote de 10 à 20 % par rapport à des logements équivalents en classe C ou D, selon la localisation et la superficie. Cette dépreciation patrimoniale constitue une incitation supplémentaire à rénover avant 2028.

Travaux prioritaires pour sortir de la classe F ou G

Sortir d’une classe F ou G pour atteindre au minimum la classe D n’est pas une opération uniforme : le type de travaux à prioriser dépend étroitement de la nature du logement, de sa construction, de ses équipements de chauffage et de ventilation. Cependant, les diagnostics réalisés par l’ADEME et les retours d’expérience des professionnels de la rénovation permettent d’identifier des postes d’intervention prioritaires communs à la grande majorité des passoires thermiques.

Le premier poste est systématiquement l’isolation thermique de l’enveloppe : toiture, murs et planchers bas. Une maison individuelle non isolée perd jusqu’à 30 % de sa chaleur par le toit. L’isolation des combles perdus, souvent réalisable en une journée par soufflage de ouate de cellulose ou de laine de verre, représente un rapport coût-efficacité très favorable. L’isolation des murs par l’extérieur (ITE) est plus coûteuse mais permet de traiter simultanément les ponts thermiques et d’améliorer le confort d’été.

Le deuxième poste décisif est le remplacement du système de chauffage. Les logements classés F ou G sont très souvent équipés de convecteurs électriques anciens, de chaudières fioul ou de systèmes gaz vétustes dont le rendement est faible. Le passage à une pompe à chaleur air/air ou air/eau, ou à une chaudière à très haute performance énergétique (THPE), peut à lui seul faire gagner une à deux classes DPE, à condition que l’isolation soit suffisante pour exploiter pleinement les performances de l’équipement.

La ventilation est souvent le parent pauvre des projets de rénovation, pourtant elle est indissociable d’une bonne performance énergét